二手楼降价专家建议:首置可入市 换楼等等先

    现在二手楼受一手楼降价影响，均有不同的降价幅度，有需求的置业者可考虑入市。

    憧憬“金九银十”的一手新货纷纷出笼，大幅签约的不外是价格一步到位的楼盘。中原地产市场部人士表示，现在二手业主受一手楼降价影响，均有不同幅度的降价，最高可达40万元的降幅，如天河北某三房单位，7月份买家拟以145万元成交，但业主嫌少不同意，但随着市场成交不见起色，业主最后只以105万元成交，少赚40万元。珠江新城星汇园某物业，原放盘价为140万元，现在降到105万元，降幅达25%。

    据地产人士分析，大户型单位比小户型单位价格松动更大；单价高物业松动机会比单价低的物业要大；有一手货在旁“虎视眈眈”的二手单位松动机会较大。

    尽管十一黄金周楼市尚未到来，专家们已纷纷看淡黄金周楼市，预计发展商的降价力度会加剧。市场环境如此，对于想卖楼的业主们，选择无非有三：站硬不降价；随行就市；“封盘”不卖，转售为租。

    地产人士表示，站硬不降价，奢望楼价停留在去年高位，这种想法有相当难度；随行就市有可能尽快促成交易，只怕买房者“买涨不买跌”，加重观望情绪；“封盘”不卖的选择对于部分有较大盈利空间的业主不是一个明智选择，特别是对于房产证满5年的业主来说，即便按目前市价来算，业主获利已超过30%，因此若有卖楼需求，不妨可以考虑。

    您最终的选择是什么？本报记者采访全市多个区域，从前线经纪打探该区域业主的取向，希望这些信息可以帮助您早下决定。

    天河北：四成业主转售为租

    天河北及珠江新城向来是二手物业成交的重点路段。中原地产天河区高级营业经理苏新晴表示，这两个区域的业主受一手楼持续降价影响，不是转售为租，就是降价出售，也还有部分业主持观望态度。天河北由于租赁需求旺盛，不少业主卖不到要求的价格，就转售为租，约占四成左右；而珠江新城在售一手楼较多，二手物业直接受一手楼降价冲击，业主普遍降价较多。物业单价越高，降幅越大。珠江新城星汇园某物业，原放盘价为140万元，现在降到105万元，降幅达25%。

    苏新晴表示，目前业主应摆正心态，适当调整价格只是少赚，并不会带来实际上的损失，若再奢望房价能够达到去年高水平，估计会有相当大的难度。

    海珠：转售为租或随行就市

    海珠区一手楼价降幅在20%~30%左右，如滨江东路某一手楼盘降幅达25%。

    海珠半岛花园分行主管高明贵表示，受一手降价影响，业主一般会转售为租或降价出售，暂时没有“封盘”不卖的现象。但由于滨江东业主多为企业高管、二、三次置业人群，这类业主本身需要的资金流动量较大，而且吸收市场信息越多对市场越无把握，因此房价出现松动机会比海珠区其他路段要大。如海珠半岛80平方米单位，原价95万元，现85万元亦有机会成交。

    高明贵还表示，二手业主在物业定价上，除了受一手楼价格影响外，还会参考二手市场成交价格。

    荔湾、越秀：“封盘”不卖或转售为租

    面对开发商降价，老城区以及部分公寓物业的业主选择“封盘”不卖。满堂红成交数据显示，越秀区7月均价接近10000元/m2，比去年高峰时期还要高7.6%，荔湾7月均价也基本与去年高峰时期持平。满堂红置业专家表示，虽然受一手降价的影响，老城区二手物业特别是锦城花园、东山雅筑、富力广场等高档楼盘价格保持稳定，不少业主选择“封盘”或转售为租，造成市场的供应有限，即使在观望时期剩下的需求量仍足以维持供求关系的平衡。

    番禺：业主心态趋弱降价出售多

    番禺区是较多一手楼盘在售的区域。据中原地产监测数据显示，星河湾附近的锦绣银湾江景洋房降幅达33%左右。

    中原地产星河湾二分行主管陈飞婵表示，受楼市低迷影响，星河湾二手业主的心态也趋弱，态度强硬但实质暗降，目前降价出售比转售为租更多，急于回笼资金的业主降价幅度尤其大，其中以外籍业主降价较多。大户型物业由于单位面积大、单价高，价格松动也较大，而小户型物业由于存在大量的需求，反而价格的松动不如大户型物业的大。

    陈飞婵表示，二手业主决定物业售价时往往会参考一手楼的价格，如上年8月、9月份时，顺应一手升价，二手升幅厉害，现在一手价降亦跟风降价，降幅在15%左右，如星河湾一期物业普遍降10万元左右，原来单价9500元/m2单位，现8500元/m2就有成交。

    白云：业主无奈接受20%降幅

    满堂红置业专家表示，2008年下半年广州将有5万套新房推出，大部分还是集中在番禺、白云等郊区。由于之前白云区楼价随市中心楼价上涨过快，目前回调速度也较大，白云大道“6”字头的新房已经不少，受一手的打压，郊区一手在售楼盘周边的二手楼成交减少，价格有所下调。

    据了解，白云区在2008年有一手楼盘大量推出，一、二手楼价“倒挂”严重，受一手楼价下跌的影响，白云区二手部分高档楼盘跌幅较大，而且主要集中在罗冲围、黄石东、白云大道北等板块。其中富力桃园、云山诗意、时代玫瑰园由于有一手项目在售，跌幅均在20%以上，白云高尔夫、富力半岛降幅超过16%。

    专家建议：首置可入市，换楼等等先

    目前，在一手楼降价的情况下，市场并不担心二手业主不降价，而是担心降价后买家不愿意出手，继续观望。

    目前，楼市以自住需求为主，主要为两类人，一是首次置业；二是换楼一族。广东中原项目部经理黄韬建议，首次置业者“看得中就买”，毕竟谁也不知道楼市最低位在哪里。满堂红研究部经理周峰给换楼族的建议是“等等先”，因为现在新供应的一手楼分布的区域在郊区，或者中心城区外围，而小业主持有的房产则多数在中心城区内，卖出中心城区内的房产，去买郊区或者外围的房产，需要的是小业主接受观念的转变；其次，现在从升值潜力来看，仍旧以中心城区为首位。

    黄韬和周峰一致认为，由于二手楼市的滞后性，目前二手楼市价格仍未调整到位。考验二手业主耐性与恒心的时间可能还很漫长。