明天———2008年9月27日———就是引起东莞楼市一周年巨变的“9·27”新政一周年纪念日。在又一个“金九银十”的楼市黄金周到来前，再回头看看去年“9·27”之前的东莞楼市，莫不让参与这个市场游戏的各方感叹：物是人非，再回头已是百年身。
对于绝大多数的东莞房地产企业而言，他们大多是1999年以后起家的，一出生就顺风顺水，从来也没有经历过这样的市场“巨变”；为了给后来者以借鉴，为了对在这一轮疾风暴雨似的调控中存活的企业作个总结，本期我们将从土地、房价、产品、信贷、政策性住房等五个最重要的板块，逐一分析“9·27”一周年给他们留下的发展印迹。
「综述」
如果你是一个从2007年开始进入东莞市场的发展商，“9·27新政”后东莞楼市一年的历史，简直可以用沧海桑田来形容。
“9·27新政”之前，东莞楼市的城区洋房均价纷纷突破8000元/平方米大关，不少甚至挤进“万元户”的行列，一些发展商定价思路是互相攀比不断摸高；但是今年9月份，市场房价纷纷在5000元左右徘徊，不少镇区的房价重回3500-4500元这一两年前的房价区域，大多数楼盘都进入“价格战”的深渊，定价也是互相攀比不断下探。
2007年，东莞商品房销售额突破历史纪录地实现了573万平方米的销售额，而今年仅就上半年看，商品房销售面积241万m2（统计局数据），仅完成去年4成销售额；事实上根据《南方都市报》自己监控的数据，2008年上半年，全市住宅成交量仅156.8万平方米，商品房成交量达170.57万平方米，成交量尚不足去年的3成。从最近的7、8月份来
市场
楼市盛宴变剩宴
2007年9月，东莞楼市仍然处在一片红火之中，从9月16至23日，两周内仅城区就有7个标志性的楼盘开盘，共推出新货1760多套，共完成销售1560多套，销售率超过88%，而房价已经纷纷突破8000元/平方米心理大关。
然而，“9·27新政”甫一推出，首先在小户型市场引起颠覆性的变化，一个简单的对比是，9月16日，南城小户型汇景·上层开盘，大户型均价7800元，小户型带精装修8500元，开盘后不久，发展商就到处发短信宣告：327套房子“售罄”。9月29日，东城中心世博广场后面小户型宜景康源开盘，从地理位置上看与汇景·上层不相上下，开盘均价7900元，但是据销售小姐介绍，一些原来认筹订了两三套的业主，一听到“9·27新政”，买第二套房首付要四成，买第三套首付还要再提高，利率也分别提高到1.1、1.15甚至更高的倍数，很多人当场就表示要回去再考虑一下，然后就再也没有来买房。
发生在宜景康源身上的事情，在其它楼盘都陆续有遭遇；以至于十一之后，有发展商坦言，“2007年，已是东莞发展商最后的盛宴，9·27之后，就看谁跑得快了，盛宴变剩宴，剩者为王。”
回顾
价格比高变探底
去年此时楼市最疯狂，日成交量分别为153和206套；今年7、8月份日均成交量仅84套和125套。
2007年东莞市有超过十家发展商销售金额突破10亿，而新世纪、光大地产、东莞万科、中惠熙元等年销售额纷纷突破20亿元，今年不少发展商制定了与去年相当的任务，但是从下半年以后，包括中惠熙元、新世纪地产等品牌企业在内的发展商纷纷将年度目标调低了三分之一左右。
2008年东莞土地市场也是寒流阵阵，上半年，东莞市总共推出经营性用地28宗，但是流拍的就有8宗，比07年上半年仅流拍3宗来说，流拍率大大上升，而进入9月，流拍现象更愈演愈烈。从成交价格来看，08年上半年一级市场经营性用地出让地价为4305元/平方米，这一数据比07年全年一级市场经营性用地地价5053元/平方米下降了748元/平方米。更重要的是，目前发展商拿地的热情越来越小，而资金链也越来越紧张，土地市场回暖无期。
2007年6-9月，深圳客疯狂炒作东莞楼市，在最疯狂的时候不少楼盘深圳客的比例接近5成左右；与此形成绝妙讽刺的是2008年7-9月，也是深圳炒家在东莞楼市闹“退房”或者“降价补偿”最凶的时候……
展望
发展商调整中自救
2008年9月16日，央行突然宣布下调贷款利率和中小金融机构的存款准备金率，这一政策被视为对以“9·27新政”为首的从紧货币政策的一个松绑，不少发展商纷纷表示，此政策是一个信号作用，从长远来看将对楼市形成利好。
但是对于东莞楼市而言，不少发展商仍然对08年“金九银十”甚至接下来一至两年内的东莞楼市并不看好。
对于东莞楼市而言，“9·27新政”对东莞伤杀力最大的是“第二套房贷”新政———东莞是珠三角极其特殊的一个城市，据最新数据显示，东莞现有总人口在1000万-1200万之间，但本地户籍人口不到160万，也就是说超过800万以上的人口是外来人口，其中企业用工数达640万。本地人经济实力强劲，但是在房地产消费市场上他们大多已经是重复置业，有的置业比例甚至达到3-4次，因此“第二套房”的惩罚性利率政策直接打击了这部分人的投资欲望和收益预期。而关于90平方米以上首付比例要达到三成，又直接打击了一部分新莞人的购买热情。
其次是“90/70”的政策，目前东莞正处于换房置业的高潮，之前没有“第二套房贷”新政之前，东莞也出现了一些“2变1”的打通户型，“9·27”之后“第二套房贷”新政又直接打击了这种“一房两证”和“一房多证”现象。
在经过“9·27新政”洗礼一周年后，楼市的消费者们反而更加理性，“双率”下调并没有给楼市带来更高的成交量，也没有人相信房价会因此而上涨。因此在“9·27新政”实施一周年后的今年，展望未来一年的楼市：地产商仍然只能在调整中自救，在降价中增加交易量，在持续放大的交易量这种买卖双方的互动中实现新一轮的价格平衡。
